Apakah kita berada di gelembung lain? Kapan kecelakaan besar akan datang? Haruskah saya menjual rumah saya segera? Ini hanyalah beberapa pertanyaan yang saya – dan mungkin setiap pakar perumahan – sering dengar dari teman dan kenalan.
Bukan rahasia lagi kalau pasar perumahan di Southern Nevada (dan seluruh negara) bisa dikatakan ‘booming’. Bagi banyak pemilik rumah, lamanya periode pertumbuhan ini berada pada titik di mana rasa kepuasan yang dipicu oleh peningkatan ekuitas digantikan oleh kekhawatiran tentang “kapan ini akan berakhir?” Mereka yang tinggal di Las Vegas selama Resesi Hebat dan akibatnya sangat sensitif terhadap ketidaknyamanan ini, dan memang seharusnya begitu.
Ini berlaku untuk pemilik rumah individu, tetapi juga agen perumahan, kontraktor, dan pembangun rumah. Untungnya, pasar berada pada pijakan yang jauh lebih stabil daripada hampir dua dekade lalu.
Sementara fokus media terutama pada angka-angka sejak dimulainya pandemi, pasar telah membangun momentum selama beberapa waktu. Southern Nevada akhirnya mulai keluar dari jurang resesi satu dekade lalu, dan statistik pasar perumahan, seperti penjualan/penutupan rumah baru dan pencabutan izin bangunan, pada dasarnya telah meningkat setiap tahun sejak itu.
Di sisi penjualan kembali, jumlah penutupan agak berfluktuasi dari tahun ke tahun dan benar-benar mulai menunjukkan tingkat aktivitas yang lebih tinggi sepanjang tahun 2017.
Saat ini, sebagian besar sudah akrab dengan tajuk utama yang menggambarkan persediaan perumahan yang rendah secara historis ditambah dengan kenaikan harga yang cepat. Saat kita memasuki musim penjualan musim semi untuk tahun 2022, mari kita lihat beberapa fundamental pasar untuk melihat bagaimana keadaan akan berubah selama beberapa bulan ke depan.
Permintaan tinggi, pasokan rendah
Teman-teman kami di sisi penjualan kembali pasar terus berbagi cerita tentang rumah yang dijual dengan atau di atas harga jual dalam beberapa hari, terkadang bahkan sebelum terdaftar secara resmi. Menerima banyak penawaran di atas harga jual masih merupakan kejadian yang relatif normal untuk daftar “bagus”, terutama dalam kisaran harga yang lebih tinggi.
Di ujung bawah spektrum harga jual kembali, kami mendengar bahwa investor institusi meningkatkan aktivitas pembelian rumah lagi, membuat semakin sulit bagi pembeli yang mencari rumah di bawah $400.000. Kami telah melacak tidak kurang dari 3.500 penjualan kembali ke dana investasi atau “tuan tanah” berskala lebih besar dalam 14 bulan terakhir.
Permintaan dari pembeli luar negara bagian yang pindah ke lembah juga tetap menjadi faktor di pasar. Secara keseluruhan, persediaan rumah dijual kembali di pasar tetap sangat rendah sekitar 1½ bulan persediaan.
Di sisi rumah baru, pembangun lokal melakukan apa saja untuk membangun rumah dengan cukup cepat. Berita utama yang familiar tentang masalah rantai pasokan, kenaikan biaya material, dan kekurangan tenaga kerja sangat relevan di sini. Hampir setiap pembangun lokal harus mengatur sendiri penjualan mereka dengan membatasi jumlah lot yang mereka rilis untuk dijual karena mereka harus memperhitungkan penundaan yang tak terelakkan dan kenaikan biaya material yang telah menjadi norma.
Faktor utama lain yang berkontribusi terhadap kenaikan harga rumah baru adalah kurangnya lahan yang tersedia di lembah. Beberapa orang mungkin terkejut mengetahui bahwa dengan semua gurun yang mengelilingi kota kita, sebagian besar dimiliki dan dikelola oleh pemerintah federal dan tidak tersedia untuk pengembang. Senator Cortez Masto telah memperkenalkan undang-undang dalam upaya untuk membantu meringankan situasi, tetapi jadwal dan hasil akhirnya tidak diketahui pada saat ini.
Faktor utama lain yang dapat berdampak serius pada penjualan rumah dalam jangka pendek dan menengah adalah kenaikan suku bunga hipotek. Naiknya tarif tidak hanya mencegah pembeli untuk secara aktif mencari rumah, tetapi juga dapat mencegah pemilik rumah untuk menempatkan rumah mereka di pasar.
Banyak yang akan menolak pemikiran untuk melepaskan tarif rendah yang mungkin telah mereka kunci saat membeli atau membiayai kembali selama beberapa tahun terakhir, hanya untuk mendapatkan hipotek baru dengan tarif 5 persen atau lebih tinggi.
Selama beberapa bulan ke depan, saya tidak mengharapkan banyak perubahan dalam kinerja pasar.
Pasokan yang sangat rendah dan permintaan yang berkelanjutan berarti penjualan rumah baru dan rumah dijual kembali akan tetap kuat. Mereka mungkin turun sedikit dibandingkan tahun 2021, tetapi tidak akan ada penurunan yang dramatis.
Dalam hal harga, sekali lagi, saya tidak berharap banyak berubah. Apresiasi harga penutupan penjualan kembali mungkin sedikit melunak, tetapi penawaran dan permintaan dasar kembali menunjukkan hal yang sama. Dengan rumah baru, kenaikan dramatis dalam biaya tanah dan material berarti apresiasi harga akan berlanjut di sektor tersebut dan pembangun serta pembeli harus terus menyesuaikan.
Andrew Smith adalah presiden Riset Pembangun Rumah yang berbasis di Las Vegas.
